1. Kiedy „stary budynek”  można nazwać zabytkiem (jakie są rodzaje zabytków)?  

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece na zabytkami (Dz.U. tekst jednolity  2022 rok, poz.840) przez zabytek rozumie się: „ nieruchomość lub rzecz ruchomą, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową;” Oznacza to, że nie każdy „stary budynek” jest zabytkiem.  Zabytkiem jest tylko taki budynek, który spełnia wymogi tej definicji. Innym zagadnieniem jest natomiast to czy każdy budynek stanowiący zabytek jest obiektem, który podlega ochronie na podstawie przepisów ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

2. Jak wygląda sprawa obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki  energetycznej budynku przy jego sprzedaży lub wynajmie, w świetle przepisu zawartego w art.3 ust.4 pkt 1) ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz.U. 2021 poz. 497), który mówi, że cyt. „Obowiązki, o których mowa w ust. 1 i 2, nie dotyczą budynku: podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami..”.

Biorąc pod uwagę brzmienie przepisu  art. 3 ust.4 pkt 1 ustawy   o charakterystyce energetycznej budynków nie jest istotne czy mamy do czynienia z zabytkiem tylko to, czy ten zabytek podlega ochronie na podstawie przepisów ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Należy zwrócić uwagę, że zabytkiem chronionym na podstawie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami jest:

• zabytek wpisany do rejestru zabytków (chroni go decyzja administracyjna o wpisie do rejestru zabytków),
• zabytek wymieniony w ustaleniach  obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (chronią go ustalenia zawarte w tym planie),
• zabytek dla którego została wydana decyzja administracyjna o warunkach zabudowy lub decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego  (chronią go ustalenia zawarte w wydanych decyzjach),
• zabytek uznany za pomnik historii (chronią go ustalenia zawarte w wydanym przez Prezydenta RP rozporządzeniu).

3.  Czy  właściciel budynku położonego w strefie ochrony konserwatorskiej musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej przy jego sprzedaży lub wynajmie?

Strefa ochrony konserwatorskiej nie jest formą ochrony zabytków, stanowi ona bowiem element miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ochronę zabytków stanowią przepisy zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, które zawierają, między innymi wykaz zabytków podlegających ochronie oraz zasady tej ochrony. Posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej nie obowiązuje tylko z tego tytułu, że budynek znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej (gdyż strefa obejmuje pewien obszar na którym znajduje  się zarówno budynki spełniające definicję zabytku ale nie objęte żadną ochroną, zabytki   chronione ustaleniami planu - ich adresy są wymienione w ustaleniach planu -  jak i budynki całkiem współczesne).  W związku z tym jeżeli budynek znajduje się na obszarze strefy ochrony konserwatorskiej to  świadectwo ChEB  będzie wymagane tylko dla takiego budynku, który został wymieniony (wskazany) w ustaleniach obowiązującego planu miejscowego jako zabytek chroniony ustaleniami planu.

4. Jakiego rodzaju budynki są wymienione w ustawie  jako nie wymagające wykonania świadectwa:

Budynkami, dla których nie jest wymagane wykonanie świadectwa charakterystyki energetycznej m. in. są budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, czyli:

• budynki, które zostały wpisane do rejestru zabytków,
• budynki, które zostały objęte ochroną na podstawie ustaleń zawartych  w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• budynki, które zostały objęte ochroną na podstawie   decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, (decyzja wójta, burmistrza lub prezydenta miasta),
• budynki, które zostały objęte ochroną na podstawie decyzji o warunkach zabudowy

5. Czy w sytuacji sprzedaży części budynku, który  podlega ochronie na podstawie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami  lub najmie części takiego budynku konieczne jest aby jego właściciel posiadał świadectwo  ChEB.

Sytuacja taka jest zwolniona z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej.

6. Czy świadectwo charakterystyki energetycznej wystawione dla budynku podlegającego ochronie  na podstawie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami - jest świadectwem w rozumieniu ustawy?

Jeżeli wykonany dokument spełnia wymogi metodologii sporządzania charakterystyki energetycznej budynku, o których mowa w art. 4. 4 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, to jest on świadectwem charakterystyki energetycznej.

7.   Czy właściciel lub zarządca budynku będącego zabytkiem chronionym na podstawie przepisów ustawy o ochronie zabytków lub opiece nad zabytkami, którego powierzchnia użytkowa zajmowana przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej przekracza 250 m2 i w których dokonywana jest obsługa interesantów  musi zapewnić  sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej zgodnie z art.3 pkt.2.?

W przypadku budynku będącego zabytkiem chronionym na podstawie przepisów o ochronie zabytków lub opiece nad zabytkami, którego powierzchnia użytkowa zajmowana przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej przekracza 250 m²  i w których dokonywana jest obsługa interesantów, nie ma obowiązku zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. 

Należy jednak wskazać, że przepis stanowiący o wyłączeniach ustawowych nie jest sformułowany w formie zakazu, tym samym jeśli wolą właściciela lub zarządcy budynku (którego powierzchnia użytkowa zajmowana przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej przekracza 250 m²  i w których dokonywana jest obsługa interesantów, który jednocześnie jest zabytkiem) będzie sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej, nie ma przeszkód formalnych do  
jego sporządzenia.

8. Czy sprzedaż lub wynajem  budynku ujętego w gminnej ewidencji zabytków wymaga  przekazania przez jego właściciela  świadectwa ChEB ?

Zależy to od tego czy budynek ten jest zabytkiem chronionym w myśl przepisów ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami opisanych powyżej.